- Nếu được sử dụng 3 từ để khái quát bức tranh thị trường nhà giá rẻ hiện nay, ông sẽ nói gì?
Tôi sẽ nói: an ninh hơn, bản lĩnh cạnh tranh tốt và lượng giao dịch chiến thắng cũng lớn hơn. Đối trọng ở đây, chính là phân khúc nhà giá cao.
Thật ra, nhìn vào thị trường hiện nay, cả nhà giá rẻ và nhà giá đắt đều có vướng mắc cả. Tuy nhiên, có thể thấy, so với các dự án nhà thuộc phân khúc trung và cao cấp, nhà giá rẻ “đi đến nơi, về đến chốn hơn”. Trong khi nhiều dự án nhà giá cao không bán được, hoặc nếu có chỉ bán được khoảng 30-50% hoặc đắp mền đắp chiếu, thì nhà giá rẻ vẫn khá nóng hổi. Ở Hà Nội cũng xảy ra hiện tượng nhà giá rẻ bán chạy và ào ạt bung hàng, còn những dự án nhà cao tầng đắp chiếu. Điều này chứng tỏ thị trường đón nhận loại hình chung cư giá thấp, và có phản ứng ngược lại với những vật phẩm giá không hợp.
Các doanh nghiệp xây nhà giá rẻ hầu hết phải tính toán chi ly để tiết giảm phí. Nhờ vào đó, mức giá bán ra mới có thể thấp nhất có thể.
Cần nhìn nhận khách quan rằng ngay cả một số dự án chung cư giá rẻ cũng gặp vướng mắc, nhưng nhìn vào thị trường có thể thấy tỷ trọng này không nhiều. Điều đó cũng có nghĩa, tính an ninh của phân khúc nhà ít tiền sẽ cao hơn. Khả năng cạnh tranh, hoàn tất dự án của loại hình này cũng lớn hơn. Người dân tham dự đóng tiền vào các dự án này cũng có tỷ trọng lớn hơn, so với nhà giá cao. Có những người đã đóng tiền để mua nhà trung, cao cấp, nhưng nửa chừng không còn tiền để đóng, rút không được, vào không xong.
- Mức giá của nhà giá rẻ đúng là hợp với bản lĩnh của nhiều người. Tuy nhiên, cũng có nhiều quan điểm cho rằng, việc xuất hiện giá kênh khiến cho nhà giá rẻ không còn đúng bản tính. Quan điểm của ông về vướng mắc này như thế nào?
Giá kênh thực tại chỉ diễn ra với những dự án ở thị trường phía Bắc. Riêng trong Tp.HCM, tôi không thấy hiện tượng này. Thậm chí, tại Sài Gòn, còn có những trường hợp có giá kênh âm, nghĩa là người dân đã đổ tiền mua rồi nhưng vì nguyên do gì đó lại bán đi với giá rẻ hơn cả giá ban đầu.
Có nhiều nguyên do khiến cho nhà giá rẻ Hà Nội có mức kênh cao như vậy. Một số giả định được đặt ra là do khan hiếm nhà giá rẻ hoặc bởi chủ đầu tư bán căn hộ cho nội bộ để những người này bán lại với giá cao hơn. Điều này càng chứng tỏ ở Hà Nội, nhà giá rẻ khan hiếm, vì vậy, người ta lợi dụng nó để nâng giá. Trong khi đó, ở thị trường Tp.HCM, thị trường nhà giá rẻ đang sôi động do một số doanh nghiệp đầu tư mạnh vào phân khúc này. Gần như tất cả các dự án nhà giá rẻ tại Tp.HCM đều bán khá tốt, trong khi phân khúc giá cao vẫn chìm trong khó khăn.
- Vậy ông nghĩ sao khi nhiều người cho rằng nhà giá rẻ lại có mức giá bán ra cao, thậm chí đi kèm giá kênh là vô lý và không hợp với thu nhập của đa phần người Việt Nam?
Nếu như người mua nhà cứ thắc mắc tại sao giá nhà ở Việt Nam vẫn cao hơn thu nhập, thì cũng nên đặt câu hỏi tại sao giá ôtô, điện, xăng dầu, thịt bò, trứng... không theo thu nhập. Không chỉ các doanh nghiệp bất động sản mà tất cả các doanh nghiệp trong nhiều lĩnh vực khác đều phải tính phí sinh sản, không ai dám hạ giá mà bán lỗ.
Người bán là doanh nghiệp thì tất nhiên họ cần tính đúng, đủ phí bỏ ra. Tôi không tin người ta bán mỗi m2 trong tòa chung cư cao mười, mười mấy tầng với giá chỉ 8-9 triệu đồng - mức mà đại bộ phận người dân cho là hợp. Vì nếu hạch toán cả tiền đất, hạ tầng thành lập, làm tốt lắm thì phí rẻ nhất cũng phải 10-11 triệu đồng/m2. Đó là ở thị trường Hà Nội. Còn tại Tp.HCM, giá các dự án rẻ nhất cũng dao động 13-14 triệu đồng, số ít là 11-12 triệu. Thật ra cũng có thể có chung cư giá rẻ dưới 10 triệu đồng/m2 nhưng hoặc là có vị trí xấu, hoặc bởi cách tiếp thị của doanh nghiệp.
Mức 11-12 triệu đồng mỗi m2, với đa phần dự án, đã là giá vốn, bao gồm phí thành lập khoảng 7 đến 9 triệu đồng, thêm vào đó là tiền đất, lãi vay nhà băng, phí khác khoảng 2-3 triệu rồi. Nếu có mức giá thấp hơn, có thể do chủ đầu tư chấp nhận chịu lỗ hoặc lựa chọn bán một vài căn vị trí thấp, xấu trong khi những căn còn lại vẫn bán giá bình thường khoảng 14-15 triệu đồng. Mức giá bình quân ngày nay khoảng 12-16 triệu, cộng trừ thêm một vài triệu tùy theo từng doanh nghiệp.
- Đã có những dự án nhà xã hội giá hơn 8 triệu đồng/m2. Liệu mức giá này có thể vận dụng được với nhà giá rẻ nói chung, thưa ông?
Tôi không tin có nhà giá rẻ giá 8 triệu đồng/m2. Nếu có, tôi sẽ yêu cầu chủ đầu tư tự hạch toán các phí đầu vào như tiền đất, thành lập, lãi suất nhà băng và tin rằng sẽ không ai chứng minh được các phí này sẽ thấp đến mức có thể cho ra nhà ở thương nghiệp giá rẻ 8 triệu đồng/m2. Doanh nghiệp làm nhà giá rẻ, lợi nhuận thu về đều dựa trên việc tính toán chi ly từng tý, từng tý một.
Với mức giá bán ra khoảng 13-14 triệu đồng/m2, chủ đầu tư còn chưa lãi nhiều, thì kể gì đến mức 8 triệu. Thậm chí, đã có những doanh nghiệp bán nhà giá rẻ để thu hồi vốn đầu tư. Ví dụ, họ mua mảnh đất giá 200 tỷ đồng, nếu hạch toán toàn thể số tiền này, vật phẩm nhà sau khi xây xong phải bán 13-14 triệu đồng/m2 mới có lãi. Nhưng thay vì làm thế, họ chấp nhận hạch toán miếng đất đó chỉ 100 tỷ, bán với giá 11-12 triệu/m2 nhà sau khi xây xong. Doanh nghiệp này đứng trên quan điểm thà chấp nhận lỗ mà bán giá đó để thu hồi lại 100 tỷ, thoát khỏi thị trường, còn hơn để số tiền 200 tỷ nằm đắp chiếu. Có nhiều vướng mắc mà những người bên ngoài chẳng thể hiểu được hết câu chuyện đằng sau.
- Việc tính toán chi ly để tiết giảm phí bị cho là nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng chung cư giá rẻ. Quan điểm của ông về vướng mắc này như thế nào?
Dĩ nhiên khi xây nhà giá rẻ và phải hạch toán, chi ly, phí đầu tư bị giảm thì chất lượng cũng có thể sẽ giảm. Tuy nhiên, các doanh nghiệp sẽ tự bằng vận xem nên cắt giảm ở khâu nào. Thông thường, các phần bị cắt giảm sẽ là chất lượng cầu thang máy, sơn tường, thiết bị vệ sinh, gạch lát, chất liệu cửa sổ, cửa chính... Một số công trình không có tủ tường, tủ bếp, và theo tính toán, có thể giúp cắt giảm được 200.000-300.000 đồng/m2.
Riêng kết cấu, bê tông cốt thép cần bảo đảm an ninh tuyệt đối. Một số người thắc mắc về việc tường nhà dễ bắt thấm. Tuy nhiên, tôi cho rằng chống thấm là kỹ năng không nói trước được. Ngay cả những doanh nghiệp làm nhà giá đắt, nhà cao cấp, nếu không tốt khâu này, vẫn bị thấm như thường.
Nguồn : Zing
Nguồn: Tinmoi.vn
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét