(Blogbds.info)-Bản chất “tiền chênh” trong giao dịch bất động sản

• Bất động sản cao cấp hạ giá sốc
• Khách hàng bủa vây trụ sở Công ty Bất động sản Thế kỷ (Cengroup)
• TS. Alan Phan: “Có tiền tôi cũng không mua bất động sản”
• Bản "danh sách đen" các chủ đầu tư bất động sản cần tránh xa

Khoản tiền kênh đa phần không có chứng từ, không có giấy biên nhận tiền, vậy khoản tiền này về tay ai?

Trong giao dịch bất động sản, khái niệm tiền kênh không còn quá lạ lẫm đối với người đi mua chung cư và đã thành quy luật, khi muốn mua một căn hộ như ý mình, các khách hàng chấp nhận phải trả khoản tiền ngoài gọi là tiền kênh lệch giữa giá trong hợp đồng và giá bán thực tại.

Tiền kênh - Khoản bù đắp giá bán căn hộ rẻ

Sau chiến thắng tại dự án Đại Thanh, ngày 02/07/2013, công ty Xây dựng số 1 Điện Biên chính thức mở bán căn hộ dự án chung cư VP5 Linh Đàm với mức giá gốc dao động từ 14-16 triệu/m2. Ngay trong thời kì mở bán, các cá nhân chẳng thể mua được căn hộ với giá gốc do chủ đầu tư đưa ra.

Để mua được căn hộ tại dự án này khách hàng phải thông qua “cò” môi giới và phải chịu khoản tiền kênh mà các cò đưa ra từ 135-250 triệu/m2 tương ứng với các căn hộ có diện tích từ 45-70 m2, tức khách hàng phải trả thêm từ 3-4 triệu/m2, thậm chí có căn hộ “tiền kênh” lên tới 360 triệu đồng.

Không ít khách hàng đã đặt câu hỏi: “Phải chăng mức giá 14-16 triệu/m2 chỉ là chiêu PR và có sợi dây liên hệ giữa chủ đầu tư và người môi giới để xử lý khoản tiền kênh này”.

Tương tự, dự án VP5 Linh Đàm, dự án Kim Văn - Kim Lũ cũng được công ty Xây dựng số 1 Điện Biên đưa ra giá bán từ 10-14,5 triệu/m2, với diện tích căn hộ từ 43-73 m2. Tại thời điểm mở bán, để mua được căn hộ tại dự án này, khách hàng phải trả khoản tiền kênh từ 70-140 triệu đồng.

Hiện nay, tiền kênh tại dự án này từ 135-290 triệu đồng tùy vào từ diện tích, vị trí căn hộ tức kênh từ 3-5 triệu/m2 so với giá vào hợp đồng.

Trong vai khách hàng đi tìm kiếm mua căn hộ tại án này, chúng tôi đã gặp “cò” tại sàn Mường Thanh, sau khi chúng tôi chọn lọc được căn hộ 54,3 m2, giá vào hợp đồng với chủ đầu tư là 14,5 triệu đồng/m2 và tiền kênh là 200 triệu. Thấy chúng tôi có vẻ còn phân vân về tiền kênh cao, chị Hoa (người môi giới) giải thích: “Dự án ở vị trí đẹp, căn hộ tầng 16 cũng như số lượng căn hộ tại dự án này còn ít nên có tiền kênh cao”.

Theo quyết định số 439/QĐ-BXĐ của Bộ thành lập ngày 26/04/2013 có quy định mức giá là 15,2 triệu/m2. Phải chẳng đây là “phương pháp” bán hàng mới của chủ đầu tư nhằm bù đắp phần phí tổn và lợi nhuận do giá căn hộ được ghi trong hợp đồng từ 10-14,5 triệu/m2?.

Đối với khoản tiền kênh này, khách hàng phải trả đều không có chứng từ, giấy biên nhận vì vậy khách hàng không biết tiền tài mình về túi ai? Trong khi chủ đầu tư “cháy hàng” và “cò” có quan hệ mật thiết với chủ đầu tư luôn luôn sẵn hàng để bán và khách hàng phải trả tiền kênh từ 3-5 triệu/m2.

Chúng tôi đã mặc cả để được giảm tiền kênh. Chị Hoa có đưa ra quan điểm: “Chỉ có thể giảm được 10 triệu cho căn này, chị bán hàng cũng chỉ được phần trăm thôi, tiền kênh do công ty quy định…”. Khi chúng tôi hỏi: “Vậy công ty nào quy định tiền kênh này? Chủ đầu tư hay nhà đầu tư thư cấp?” thì Chị Hoa không giải đáp.

Tiền kênh nhằm đưa giá bán hợp chính sách hỗ trợ của Chính phủ ?

Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Đây là gói dự định dành 65% cho người thu nhập thấp vay mua nhà, 35% còn lại cho các chủ đầu tư vay để triển khai dự án với lãi suất 6%/năm và thời kì vay vốn là 10 năm. Để được vay vốn vận dụng cho các dự án căn hộ thương nghiệp giá rẻ, dự án nhà ở xã hội có diện tích căn hộ dưới 70m2, đơn giá bán bao gồm thuế VAT dưới 15 triệu/m2.

Mặt khác, theo Thông tư 141/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/10/2013 có quy định: “Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị ngày càng tăng từ ngày 01/7/2013 tới hết ngày 30/6/2014 đối với bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở thương nghiệp là căn hộ hoàn thiện có diện tích sàn dưới 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2”.

Để được hưởng những chính sách hỗ trợ này từ Chính phủ, công ty Xây dựng số 1 Điện Biên đã cơ cấu căn hộ dưới 70 m2 cũng như giảm giá bán ghi trên hợp đồng từ 10 -14,5 triệu/m2 để phục vụ những quy định căn bản của các chính sách này là “nhà ở thương nghiệp diện tích căn hộ dưới70m2, đơn giá bán bao gồm thuế VAT dưới 15 triệu/m2”.

Nếu để giá thực, tức giá bán căn hộ trên 15 triệu/m2 thì khách hàng mua căn hộ cũng như dự án sẽ không được hưởng mức lãi vay 6% và thời hạn vay vốn 10 năm của gói 30.000 tỷ đồng và ưu đãi 50% thuế VAT. Dự án theo đó sẽ không lôi cuốn được khách hàng mua căn hộ.

Vì vậy, để hỗ trợ khách hàng cũng như đầu ra của chính dự án, bằng mọi cách công ty Xây dựng số 1 Điện Biên đã giảm giá căn hộ xuống dưới 15tr/m2 và có nhẽ “tiền kênh” cũng được xuất phát từ đây?.

Theo Vũ Vĩnh Ninh (ĐSPL)

Nguồn: Tinmoi.vn