Thời gian gần đây, tại các chung cư liên tục xảy ra mâu thuẫn giữa cư dân và Ban quản lý tòa nhà, xuất phát từ những quy định mà theo cư dân là bất hợp lý.
Để khám phá về quyền và bổn phận của cư dân cũng như Ban quản lý các khu chung cư, chúng tôi đã có cuộc nói chuyện với Luật sư Nguyễn Anh Dũng – Công ty luật TNHH Tài Trung.
 |
Luật sư Nguyễn Anh Dũng |
Mới đây, có một sự việc xảy ra là bảo vệ một tòa nhà chung cư “vứt dép” của chủ nhà khi chủ nhà này để dép ở nơi được cho là hành lang chung của chung cư. Thưa trạng sư, hành vi này của bảo vệ có được phép hay không?
Tôi cho rằng đây là hành vi phản cảm đáng bị lên án, bình chọn ở góc độ luật pháp hay đạo đức đều khó có thể chấp nhận được. Bởi vì :
Quyền sở hữu tài sản là một trong những quyền căn bản, cần thiết nhất của công dân được luật pháp coi trọng, bảo vệ. Điều 32 Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định : “ Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được luật pháp bảo hộ".
Ngoài ra, chế định quyền sở hữu còn được cụ thể hóa cụ thể tại các văn bản quy phạm luật pháp khác như Bộ luật dân sư năm 2005; Bộ luật hình sự năm 1999…
Xem xét các quy định của luật pháp về quyền sở hữu vận dụng đối với trường hợp “ vứt dép ” của bảo vệ tòa nhà chung cư, thì rõ ràng hành vi nêu trên đã xâm phạm trực tiếp đến quyền sở hữu của người dân được luật pháp bảo vệ.
Căn cứ thuộc tính, hậu quả thiệt hại gây ra bởi hành vi vi phạm của bảo vệ tòa nhà, chủ sở hữu tài sản có thể yêu cầu ban quản lý tòa nhà có biện pháp xử lý nghiêm khắc đối với viên chức của mình, đồng thời phải đền bù thiệt hại hoặc chủ sở hữu tài sản có quyền yêu cầu cơ quan quốc gia có thẩm quyền bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của luật pháp.
 |
Cư dân một khu chung cư treo băng rôn phản đối chủ đầu tư vì giá dịch vụ đắt đỏ. Ảnh: Vietnamnet |
Đứng ở góc độ đạo đức, hành vi ứng xử của viên chức bảo vệ rõ ràng là không hợp với nhận thức và cách ứng xử chung của xã hội. Xét về bản tính vụ việc trên cho thấy, mặc dầu chủ nhà cũng đã có sự vi phạm nội quy tòa nhà, thế nhưng xã hội yêu cầu cơ quan quản lý tòa nhà và bảo vệ tòa nhà phải có cách hành xử đúng mực, có cách thức xử lý vi phạm quy định tòa nhà phải thể hiện được sự hiện đại và đúng luật pháp.
Để nâng cao điều kiện sống, đảm bảo bình an cho người dùng, đảm bảo an ninh thứ tự; tạo dựng nếp sống hiện đại thành thị trong các khu nhà chung cư, duy trì chất lượng, kiến trúc, phong cảnh, vệ sinh - môi trường của nhà chung cư thì theo quy định luật pháp mỗi khu nhà chung cư đều phải có Bản nội quy quản lý dùng nhà chung cư để quy định về việc quản lý dùng nhà chung cư; quyền, bổn phận, bổn phận của các bên có liên quan trong việc quản lý, dùng, vận hành nhà chung cư.
Cũng mới đây, có thông tin về việc chủ đầu tư, quản lý một tòa nhà đã ra quy định giờ giới nghiêm đối với cư dân. Luật sư bình chọn sao về hành vì này?
Một trong những nguyên do để người dân quyết định mua nhà chung cư là xuất phát từ mong muốn được sống trong một môi trường bình an, hiện đại và có sự gắn bó, kết đoàn cao giữa người dân với nhau và với ban quản lý tòa nhà chung cư.
 |
Tháng 11/2014, cả trăm người dân một khu chung cư căng băng rôn phản đối chủ đầu tư và ban quản lý tòa nhà vì bị cắt nước Ảnh: Vnexpress |
Do vậy, về bản tính, nội quy của tòa nhà được ban hành ra phải thể hiện được tinh thần và mục đích xã hội nêu trên của người dân. Thực tế cho thấy,các quy định được ban hành nhằm thực hành chức năng quản lý chỉ có thể mang lại hiệu quả cao và được mọi người coi trọng thực hành, khi bản thân nó thể hiện được ý chí, nguyện vọng chung của mọi người và không trái với luật pháp.
Việc quy định giờ “giới nghiêm “ của ban quản lý tòa nhà, khi bắt đầu ban hành cần phải coi xét và điều chỉnh khung thời kì một cách khoa học để hợp với nguyện vọng chung của cộng đồng dân cư, đồng thời tránh gây ngăn cản, hạn chế quyền hòa bình đi lại của người dân.
Nhiều cư dân cho rằng họ bỏ ra tiền tỷ mua nhà nhưng như phải đi thuê. Có chung cư mà người dân còn phải đấu tranh để chiếm được chỗ để ô tô. Theo trạng sư, nguyên do nào dẫn việc cư dân bức xúc như vậy ? Trong thời kì đến cần làm gì để khắc phục tình trạng trên ?
Dân tụ tập phản đối vụ hành hung người tại Keangnam
Đầu gấu bảo kê chung cư: Chuyện kinh khủng giữa thủ đô
Phí chung cư Copac quá cao, dân biểu tình 
Dân chung cư tố nước sạch nhiễm Thạch tín cao 43 lầnViệc cư dân tranh chấp với chủ đầu tư liên quan đến chỗ để xe ôtô là sự việc đã xảy ra từ nhiều năm nay. Nguyên nhân làm nảy sinh tranh chấp thì có nhiều, nhưng nổi cộm có một số nguyên do chính yếu như: Việc chậm ban hành một số văn bản luật pháp chỉ dẫn cụ thể thực hành luật nhà ở, dẫn đến việc xác định nhiệm vụ, quyền hạn của chủ đầu tư và chủ sở hữu nhà chung cư trong hoạt động quản lý, dùng nhà chung cư còn nhiều bất cập.
Một nguyên do tiếp theo là ngay từ lúc ban đầu hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên mua nhà đã không đưa điều khoản chỗ để ôtô vào trong hợp đồng. Khi nảy sinh nhu cầu dùng xe, hoặc có tranh chấp sẽ thiếu cơ sở pháp lý cũng như các quy định để điều chỉnh. Ngoài ra, không loại trừ trong một số trường hợp chủ đầu tư có thể đã lợi dụng kẽ hở của luật pháp để thực hành hành vi trục trục lợi.
Để khắc phục các nguyên do nảy sinh tranh chấp giữa các bên trong hoạt động quản lý và dùng nhà chung cư, Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 ban hành Quy chế quản lý, dùng nhà chung cư.
Theo quy chế, chỗ để xe của nhà chung cư được thành lập căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn thành lập và hồ sơ thiết kế được duyệt. Nếu nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư phải giải quyết bán, cho thuê chỗ đỗ xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau.. Bên cạnh đó, quy chế còn quy định các chủ sở hữu nhà được quyền mua bán, cho thuê với các chủ sở hữu, người đang dùng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư.
Thưa trạng sư, quyền và bổn phận của chủ đầu tư, ban quản lý tòa nhà cũng như cư dân mua chung cư liên quan đến việc ban hành quy chế quản lý, dùng nhà chung cư được quy định cụ thể là thế nào?
Quyền và bổn phận của chủ đầu tư, ban quản lý tòa nhà cũng như cư dân mua chung cư liên quan đến việc ban hành quy chế quản lý, dùng nhà chung cư được quy định cụ thể tại thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016.
Tại Điều 9 của thông tư quy định quy chế quản lý, dùng nhà chung cư bắt buộc phải có các nội dung chính yếu như: Quy định vận dụng đối với chủ sở hữu, người dùng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư; Các hành vi bị ngăn cấm trong dùng nhà chung cư và việc xử lý các hành vi vi phạm nội quy quản lý, dùng nhà chung cư; Quy định về việc dùng phần sở hữu chung của nhà chung cư; Quy định về việc sửa chữa các hư hỏng, đổi thay thiết bị trong phần sở hữu riêng và việc xử lý khi có sự cố nhà chung cư; Quy định về phòng, chống cháy nổ trong nhà chung cư; Quy định về việc công khai các thông tin có liên quan đến việc dùng nhà chung cư; Quy định về các bổn phận của chủ sở hữu, người dùng nhà chung cư và các quy định tùy thuộc vào đặc điểm của từng nhà chung cư…
Cũng theo thông tư này, trường hợp chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có bổn phận thành lập Bản nội quy quản lý, dùng nhà chung cư theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 9 của thông tư 02 /2016/TT-BXD, đính kèm hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ và ban bố công khai Bản nội quy này tại khu vực nhà sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang và khu vực lễ tân của tòa nhà chung cư.
Sau này, khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì hội nghị có thể coi xét, sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý, dùng nhà chung cư do chủ đầu tư lập nhưng các nội dung sửa đổi, bổ sung không được trái với quy định của luật pháp về nhà ở và quy định của Quy chế này. Sau khi họp hội nghị nhà chung cư lần đầu, Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư đối với trường hợp không phải thành lập Ban quản trị có bổn phận công khai Bản nội quy này tại khu vực nhà sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang và khu vực lễ tân của tòa nhà chung cư.
Giang Giang(thực hành)
Nguồn : Người đưa tin
Nguồn: Tinmoi.vn
