(Blogbds.info)-Một chính sách – nhiều “số phận”

Ba năm trước, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng ra đời nhằm chi tiết hóa các chính sách ổn định thị trường BĐS, giải quyết bài toán cung – cầu nhà ở mang tính dân sinh – quốc kế của cơ quan hoạch định vĩ mô. Hàng loạt Nghị định, thông tư chỉ dẫn tuần tự được bổ sung để tạo hành lang pháp lý hợp nhất cho quá trình giải ngân.

Cuối tháng 1 vừa qua, thông tin từ Phó Thống đốc NHNN khẳng định, không dừng giải ngân gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà ở xã hội. Lời khẳng định chính thống này đã xóa tan nghi hoặc trước đó về việc có hiện tượng các NHTM dừng giải ngân gói hỗ trợ mua nhà thu nhập thấp 30.000 tỷ đồng.

Áp lãi suất thương nghiệp?

Tuy nhiên, tới thời điểm này, điều dư luận thắc mắc (và đã rõ câu giải đáp) là sau 1/6, lãi suất áp dụng cho vay đối với các hợp đồng tín dụng mua nhà thuộc diện ưu đãi của gói 30.000 tỷ đồng sẽ được tính theo lãi suất thương nghiệp hiện hành của nhà băng tương ứng.

Đã có lúc, ngay cả người trong giới hành nghề nghiệp luật cũng “việt vị” khi tìm hiểu về câu từ trong văn bản Luật. Theo đó, nhìn nhận về bản lĩnh hợp đồng tín dụng thuộc gói 30.000 tỷ đồng đã ký (trước 1/6) sẽ phải chuyển sang áp lãi suất hiện hành tương ứng nếu tới hạn kết thúc giải ngân, một trạng sư của một công ty Luật có trụ sở tại Hà Đông cho rằng, “những hợp đồng như vậy vẫn sẽ áp dụng thi hành theo các điều khoản đã ký”. Tạm hiểu, sẽ không có chuyện “người vay mua nhà ở thương nghiệp thuộc diện ưu đãi của gói tín dụng phải chịu lãi vay thương nghiệp cho phần dư nợ chưa giải ngân”.

Tuy nhiên, vị trạng sư này nhấn mạnh tới nhân tố tác động gián tiếp của sự việc này. Theo đó, chính những dự án NƠTM giá rẻ, vị trí xa trung tâm, hạ tầng chưa vừa đủ (và đang thuộc diện được ngân hàng cho vay ưu đãi theo gói tín dụng 30.000 tỷ đồng) sẽ gặp khó. Bởi, có trường hợp dự án mới chỉ thông báo đóng tiền tới đợt 2, đợt 3 – ngân hàng cũng giải ngân tương ứng theo tiến độ, trong khi phần lớn đều chia thành 6-8 đợt thanh toán, phần giá trị còn lại của vật phẩm sẽ chịu áp lãi thương nghiệp (theo thỏa thuận giữa khách hàng và ngân hàng) – điều này buộc người mua phải suy tính.

Ngược lại, thời điểm kết thúc giải ngân gói tín dụng (1/6) cũng khởi đầu chứng kiến thời kì tăng giá cho các dự án trong khu trung tâm (không thuộc diện cho vay ưu đãi). Đặc biệt, nếu may mắn sở hữu vị trí có cơ sở hạ tầng hoàn thiện (như khu Đại Mỗ, trục Xuân Thủy – Cổ Nhuế) thì giá thành dự án sẽ lên cao.

“Bởi nếu phải áp lãi suất thương nghiệp, thì dại gì người mua nhà chọn lọc dự án ở xa trung tâm. Chấp nhận chi thêm tiền lãi suất, đổi lại là điều kiện ăn ở, sinh hoạt vượt trội, là khuynh hướng tất yếu”.

Ai sẽ là người chịu thiệt nhất, trong trường hợp các hợp đồng mua bán, hợp đồng tín dụng bị tuyên…vô hiệu!?

Những cái bắt tay …nguy hiểm

Người viết đã được kiểm chứng sự kết hợp vui nhộn nhàng của nhân viên ngân hàng và môi giới để mau chóng đẩy nhanh vận tốc thanh khoản dự án lẫn... giải ngân gói tín dụng trước giờ G (1/6)

Cuối tháng 2, tại lễ mở bán một dự án (do công ty Geleximco làm chủ đầu tư) tại Hà Nội, hoạt động tham mưu cho khách hàng nhằm “lách” quy định của gói 30.000 tỷ đồng diễn ra khá công khai.

Đơn cử, một số môi giới của một đơn vị kinh doanh dịch vụ BĐS có thương hiệu nhất nhì ở Hà Nội thẳng thừng cho biết là chủ đầu tư sẽ hỗ trợ bóc tách phần phụ lục nội thất để tổng giá trị hợp đồng mua bán khớp với điều kiện được vay (dưới 1,05 tỷ đồng). Đáng nói, phần chênh sẽ được thanh toán trực tiếp cho chủ đầu tư khi ký hợp đồng.

Thời điểm đầu tháng 3, dự án mới sẵn sàng đổ sàn tầng 2. Theo quảng cáo, tiến độ đóng tiền dự định của dự án này được chia thành 7 đợt. Cụ thể, tính tới đợt 5, khách phải thanh toán tổng cộng 70% giá trị căn hộ giao dịch (tương đương tới mốc hoàn thành thi công tầng 34). Cam kết bàn giao vào quý II/2017, dự án được quảng cáo khá rần rộ “được ngân hàng hỗ trợ gói vay 30.000 tỷ đồng với tổng giá trị lên tới 70%”.

Tuy nhiên, để được hưởng hỗ trợ vay vốn từ ngân hàng với lãi suất 5%/năm, đồng thời giải giân tới 70%, dự án và hồ sơ thẩm duyệt của khách hàng phải đáp ứng nhiều yêu cầu liên quan – trong đó tiến độ thi công là một điển hình.

Vậy nhưng, nội dung trao đổi về vướng mắc này, theo nhân viên ngân hàng X (chi nhánh tại Q.Thanh Xuân), thì “khách phải đóng đợt 1, tương đương 20% giá trị căn hộ, chủ đầu tư mới ra được hợp đồng mua bán. Đợt 2, tương đương thi công xong tầng 5, ngân hàng mới khởi đầu giải ngân thì đã hết thời hạn gói vay ưu đãi”.

Đáng nói, ngay tại trụ sở ngân hàng, nhân viên đã “vẽ” ra cung cách rất tinh tướng (được kết hợp giữa chủ đầu tư và ngân hàng) để đạt được đích: Trước 1/6, ngân hàng sẽ vững chắc giải ngân cho người mua tới đợt 5 tương đương 67% giá trị BĐS.

Đặt giả định, dự án đã và đang được áp dụng chiêu trò bán hàng nêu trên, có bao nhiêu khách hàng đã được “hưởng” giải ngân (từ gói 30.000 tỷ đồng) theo cách này?

Cõng trên lưng khoản vay từ ngân hàng, mà bản chất Chủ đầu tư được tận dụng vốn trước hạn, khách hàng sẽ phải kêu ai nếu dự án bất thần đình đốn, không về đích đúng hẹn? Thậm chí, nếu bị “phanh phui”, ai sẽ là người chịu thiệt nhất, trong trường hợp các hợp đồng mua bán, hợp đồng tín dụng bị tuyên…vô hiệu!?

Song Hà (TBKD)

Mọi thông tin bài vở hoặc quan điểm đóng góp cũng như thắc mắc liên quan tới thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Nguồn:cafeland.vn

(Blogbds.info)-Cho vay lại vốn ODA: Có vay, có trả sẽ giảm sức ì của các dự án?

Cơ quan chức năng dự định sẽ chia các địa phương thành 5 nhóm với tỷ trọng vay lại vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) và được cấp phát rõ ràng. Việc quy định các địa phương có vay, có trả với nguồn vốn trước nay được ví như "cho không" được chỉ huy Bộ Tài chính hy vọng sẽ giảm sút sức ì lâu nay của nơi nhận vốn.

Nói kỹ hơn về vướng mắc này trong buổi họp báo tổ chức sáng 22/3 tại Hà Nội, ông Trương Hùng Long, Cục trưởng Cục Quản lý nợ và Tài chính đối ngoại, Bộ Tài chính cho hay, với khoảng 15 tỷ vốn ODA dành cho địa phương, có tới 92,2% là cấp phát và chỉ 7,8% là khoản cho vay lại. Trong khi ấy, với các khoản cho địa phương vay lại, Nhà nước đi vay về với điều kiện ra sao thì cho vay lại căn bản với điều kiện ấy. Mọi không may khác về tiền tệ, tỷ giá đều sẽ do Nhà nước chịu.

Đây là thực tại theo ông đã duy trì trong nhiều năm qua, một phần vì trong những năm 1990-2000, bản lĩnh các thành phần kinh tế tham dự đầu tư cơ sở hạ tầng còn hạn chế. Ngoài ra, vốn ODA thời điểm đó cho Việt Nam khá dồi dào với nhiều điều kiện ưu đãi.

Tuy nhiên, vị lãnh đạo ngành tài chính cũng thẳng thắn chỉ ra thực tại, cơ chế đang áp dụng đã bộc lộ các điểm hạn chế như vốn đầu tư dàn trải, hiệu quả đầu tư không cao, chậm tiến độ, tăng vốn,...

Ngoài ra, một điểm bất cập khác theo ông là bản lĩnh tiếp cận vốn của một số địa phương nghèo thường khó khăn hơn so với các thành phố lớn.

"Các tỉnh nghèo, để có dự án lớn thì không nhiều, chính yếu chỉ là công trình nhỏ, dân sinh," ông Long nói.

Đây là vướng mắc theo ông phải "tính lại," khác biệt là về sự công bằng. "Công bằng ở đây không có nghĩa là cào bằng, mà có nghĩa là chỗ nào khó hơn thì phải được đầu tư hơn, chỗ nào có điều kiện thì phải san sẻ với Trung ương," vị đai diện ngành tài chính nêu quan điểm.

Ông Long đưa ra phương án dự tính của cơ quan chức năng với 5 nhóm địa phương với tỷ trọng cho vay lại và cấp phát rõ ràng. Cụ thể, sẽ có 3 nhóm các địa phương còn khó khăn, phải nhận trợ cấp của Nhà nước và 2 nhóm các nơi có thể điều tiết lại ngân sách Nhà nước. Các tỉnh khó khăn nhất theo ông Long sẽ được áp dụng tỷ trọng vay lại vốn ODA chỉ là 10% và vẫn cấp phát khoảng 90%. Một số địa phương khác "khá hơn" sẽ có tỷ trọng vay lại khoảng 20%-30%.

"Với địa phương dồi dào hơn thì có thể áp dụng cơ chế 50-50, tức là Nhà nước hỗ trợ 50%, địa phương tự vay lại 50%. Riêng với Hà Nội, Sài Gòn dự định sẽ áp dụng tỷ trọng 80-20, đồng nghĩa Nhà nước hỗ trợ 20%, địa phương tự vay lại 80%," ông Long cho hay.

Khẳng định những khoản vay lại trên là chuyện "nội bộ của ngân sách" và không giúp làm giảm nợ công nhưng ông Long khẳng định, điều cần thiết là tăng tính hiệu quả của khoản vay.

"Địa phương xác định vay và có thể được kết cấu vào bội chi ngân sách địa phương thì về nguyên tắc, Hội đồng nhân dân địa phương phải giám định rõ, kỹ, chỉ khi bản lĩnh tài chính có thể hoàn trả mới vay," lãnh đạo ngành tài chính nói thêm.

Những đổi thay trên theo ông Long đặt trong bối cảnh khi tới tháng 7/2017, Ngân hàng Thế giới sẽ kết thúc ODA với Việt Nam. Sau WB, Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) và các tổ chức khác sẽ chuyển dần dòng vốn vay và Việt Nam sẽ không còn tiếp cận vốn ODA ưu đãi như trước nữa.

Theo ông, những khoản vay trước kia có thể kéo dài 30-40 năm thì hiện chỉ có mức 20-25 năm hay thậm chí 15 năm. Chi phí vốn vay hiện cũng đã đắt đỏ hơn khi bắt đầu thường lên tới 2% mỗi năm thay vì từ 1% trở xuống như trước.

"Đó là thúc ép để chúng ta phải chuyển nhanh," lãnh đạo ngành tài chính lên tiếng.

Xuân Dũng (Vietnam+)

Mọi thông tin bài vở hoặc quan điểm đóng góp cũng như thắc mắc liên quan tới thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Nguồn:cafeland.vn

(Blogbds.info)-Rồng rắn xếp hàng làm thủ tục gói 30.000 tỉ đồng

Nhiều người mua nhà nằm trong diện được vay gói 30.000 tỉ đồng đã rồng rắn xếp hàng tại các sàn giao dịch bất động sản để làm thủ tục ký vay

Sáng 30-3 - ngày cuối cùng khi bắt đầu gói 30.000 tỉ đồng kết thúc ký hợp đồng mới, người mua nhà lũ lượt kéo tới làm thủ tục vay và yêu cầu chủ đầu tư tìm hướng giải quyết - Ảnh: Đình Dân

Ngay từ đầu giờ sáng 30-3, nhiều người mua nhà nằm trong diện được vay gói 30.000 tỉ đồng đã rồng rắn xếp hàng tại các sàn giao dịch bất động sản để làm thủ tục ký vay, sau khi Ngân hàng nhà nước (NHNN) yêu cầu các ngân hàng thương nghiệp ngừng ký cho vay gói tín dụng này từ ngày 31-3.

Mới hơn 9g sáng, sàn giao dịch bất động sản trên đường Nguyễn Văn Trỗi (Q.Phú Nhuận, TP.HCM) đã đông nghẹt người xếp hàng làm thủ tục vay. Bà Trần Lan Anh (ở Nhà Bè), người đăng ký mua một căn hộ tại dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Q.7, cho biết đã đợi ba giờ để ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, khi bắt đầu chuyển hồ sơ sang ngân hàng OCB để ký vay gói 30.000 tỉ đồng.

Trước đó, từ tháng 7-2015, bà Anh đã làm hồ sơ vay gói 30.000 tỉ và đã được ngân hàng thông báo chấp nhận cho vay nhưng chưa có hợp đồng cọc với chủ đầu tư nên chưa được ngân hàng giải ngân.

“Sau khi có thông báo ngừng ký hợp đồng, tôi lo quá nên xin nghỉ làm để tới hoàn tất hồ sơ gấp. Nếu không vay được gói 30.000 tỉ, gia đình tôi lại tiếp tục ở trọ chứ không mua nổi” - bà Anh nói.

Anh Minh - nhân viên bán hàng tại một sàn giao dịch bất động sản ở Q.12 - giải thích sau khi có hợp đồng mua bán, khách hàng tới ngân hàng để mở tài khoản và ký hợp đồng tín dụng vay gói 30.000 tỉ đồng.

“Nếu khách hàng nào đã có văn bản thỏa thuận cho vay may ra mới ký được trước ngày hết hạn, còn các khách hàng đang làm thủ tục giám định thì không thể kịp” - anh Minh nói. Tại một sàn giao dịch bất động sản khác ở Q.10, khách mua nhà kéo tới lũ lượt, chỗ gửi xe của sàn này kẹt cứng, trong khi khách đứng xếp hàng dài tại sảnh phòng giao dịch.

Anh Vỹ - nhân viên bán hàng ở đây - cho biết nhiều khách tới từ sáng sớm để làm thủ tục vì sợ hết hạn vay gói 30.000 tỉ. Anh Minh Đức, một khách mua căn hộ 63m2 giá 1,045 tỉ đồng, cho hay phải lên đây để đòi lại tiền cọc vì chủ đầu tư cam kết nếu không vay được gói 30.000 tỉ sẽ trả lại cọc.

Theo ghi nhận của chúng tôi, rất nhiều người đã đặt cọc tiền, đủ điều kiện vay nhưng do dự án chưa làm xong móng nên ngân hàng chưa đồng ý ký hợp đồng tín dụng mà mới ký biên bản chấp thuận cho vay.

Do đó, khi NHNN thông báo ngừng ký hợp đồng mới, những người này tìm tới các sàn giao dịch bất động sản để đòi lại tiền cọc. Nhiều chủ đầu tư dự án căn hộ cho biết đang mỏi mệt khi bị người mua nhà đòi trả lại tiền cọc do cam kết vay gói 30.000 tỉ không thực hành được nữa.

“Với các khách hàng đã được chấp thuận cho vay, chúng tôi phải giải quyết gấp rút để ký trong ngày hôm nay. Riêng các khách hàng đã đặt cọc và có ý định mua nhà, chúng tôi nỗ lực thỏa thuận, đưa ra phương án tài chính mới với các ngân hàng liên kết để hỗ trợ khách hàng. Nếu khách hàng muốn lấy lại tiền, chúng tôi chấp nhận trả lại theo yêu cầu” - chủ một doanh nghiệp bất động sản có dự án trong chương trình 30.000 tỉ đồng nói.

Chỉ giải quyết hồ sơ đã hoàn tất thủ tục Cùng ngày, nhiều ngân hàng cũng tất bật tập trung giải quyết các hồ sơ vay vốn gói 30.000 tỉ đồng, do những khách hàng đã nhận được thông báo chấp thuận cho vay kéo tới rất đông sau khi nghe tin ngừng ký hợp đồng gói 30.000 tỉ đồng từ ngày 31-3. Giám đốc một ngân hàng cho biết theo quy trình, sau khi nhận được thư thông báo cho vay, khách hàng phải hoàn tất việc ký hợp đồng với chủ đầu tư, ký hợp đồng vay vốn với ngân hàng và phải hoàn tất thủ tục công chứng nên rất khó để hoàn tất các thủ tục này trong vòng một vài ngày. Do đó, các ngân hàng chỉ kịp giải quyết những hồ sơ mà khách hàng đã nộp từ trước và đã thỏa mãn những điều kiện để được vay vốn chứ không thể giải quyết cho các khách hàng mới. A.H.

Đình Dân (Tuổi trẻ)

Mọi thông tin bài vở hoặc quan điểm đóng góp cũng như thắc mắc liên quan tới thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Nguồn:cafeland.vn