"Những người mua nhà ở xã hội mà chưa kịp giải ngân, nhận bàn giao nhà trước thời điểm 1/6/2016 khó có thể làm được gì thêm, mà chỉ còn trông chờ vào thiện chí từ phía nhà băng"
Đó là nhận định của Luật sư Nguyễn Anh Dũng – Công ty Luật TNHH Tài Trung - liên quan đến câu chuyện người mua nhà ở xã hội đang bối rối và lo lắng trước việc có thể bị đổi thay lãi suất nhà băng sau ngày 1/6/2016
 |
Luật sư Nguyễn Anh Dũng - Công ty Luật Tài Trung |
Theo anh, việc người dân đang rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan khi mua nhà vay gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ, bổn phận thuộc về ai?
Trước tiên, để thực hành hoạt động vay và cho vay, chúng ta đã có cả hệ thống các văn bản luật pháp điều chỉnh các hoạt động này.
Trong số các văn bản luật pháp nói trên, thông tư số: 11/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước đã có quy định một cách cụ thể và cụ thể nhất về hoạt động cho vay cũng như quy định lãi suất của gói vay 30 nghìn tỷ.
Theo thông tư trên, tại khoản 1, Điều 2 và Điều 4 quy định: Mức lãi suất cho vay của gói 30.000 tỷ đồng được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban bố định kỳ hàng năm và vận dụng đối với các khoản vay có dư nợ trong năm.
Như vậy, khách hàng sẽ được hưởng lãi suất vay vốn ưu đãi của gói 30.000 tỷ đồng đối với phần dư nợ được giải ngân trước ngày 1/6/2016. Phần giải ngân sau thời điểm này, sẽ vận dụng lãi suất vay bình thường theo thỏa thuận phù hợp đồng tín dụng đã ký giữa khách hàng và nhà băng cho vay.
Về quy tắc, khi giao ước phù hợp đồng các bên có thể tự thỏa thuận với nhau về lãi suất tiền vay nhưng không được trái với quy định của luật pháp.
Như tôi đã phân tách ở trên, thì cơ sở pháp lý quy định hoạt động cho vay gói vay 30 nghìn tỷ là khá rõ ràng.
Tuy nhiên, trên thực tại vẫn có rất nhiều người hiểu không đúng, hiểu không vừa đủ về mức lãi suất ưu đãi của gói vay .
Qua nắm bắt thực tại cho thấy, nguyên do không nhỏ trong các trường phù hợp là do người vay không chủ động khám phá kỹ các quy định của luật pháp về gói vay cũng như đọc kỹ các điều khoản của phù hợp đồng tín dụng khi bắt đầu đặt bút ký.
Bên cạnh đó, cũng có một số trường phù hợp lỗi do sơ xuất, do nghiệp vụ yếu kém hoặc do nỗ lực đạt cho bằng được mục tiêu kinh doanh dẫn đến việc viên chức môi giới BĐS, viên chức nhà băng đã tham mưu sai, tham mưu không vừa đủ cho khách hàng...
Rót 30 nghìn tỷ đồng vào BĐS: Ai được vay?
Kiến nghị giảm lãi suất gói 30 nghìn tỷ
Gói 30 ngàn tỷ: "Phải kéo giá nhà xuống thấp hơn nữa"
Tương lai của gói 30 nghìn tỷ đồng cho địa ốc?
NÊN ĐỌC
Vấn đề quy kết bổn phận của ai, theo tôi cần phải được đặt trong từng tình cảnh cụ thể, theo quy định của luật pháp vướng mắc bổn phận đền bù thiệt hại chỉ được đặt ra khi xác định được lỗi, về quy tắc bên nào có lỗi gây thiệt hại thì phải có bổn phận đền bù thiệt hại cho bên kia.
Chỉ còn 2 tháng nữa là đến hạn 1/6/2016, theo anh, các khách hàng đang “vướng” với gói 30 nghìn tỷ có thể làm gì?
Do thời hạn gói vay không còn nhiều, đối với những trường phù hợp người mua nhà nhưng chưa được giải ngân hoặc giải ngân chưa hết mà vẫn còn có khoản nợ vay với nhà băng sau thời điểm 01/06/2016, theo tôi cũng khó có thể làm thêm được điều gì .
Bởi lẽ, người mua nhà buộc phải thực theo các quy định luật pháp đối với gói vay trên và theo nội dung thỏa thuận trong phù hợp đồng tín dụng với nhà băng cho vay…
Tuy nhiên, trong quá trình thực hành phù hợp đồng tín dụng, bên mua nhà vẫn có thể tin tưởng vào “ thiện chí “ cũng như uy tín của nhà băng cho vay và chủ trương, chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho người có thu nhập thấp mua được nhà ở xã hội của chính phủ.
Các nhà băng đang thúc khách hàng đóng lãi suất trước thời hạn để kịp tiến độ gói 30 nghìn tỷ. Khi thực hành đề nghị này, theo anh, phía người mua nhà sẽ có thiệt thòi hay được lợi gì trong tình cảnh này?
Tôi cho đây cũng là một trong số các giải pháp cần được coi xét cẩn thận. Tuy nhiên, để bình chọn chừng độ hiệu quả của giải pháp này phải dựa trên các quy định của luật pháp và những lợi ích thực thụ mà nó đem lại cho người mua nhà.
Nhân câu chuyện trên, từng có quan điểm cho rằng, cho vay mua bất động sản với lãi suất không cố định chẳng khác nào nhử người ta vào cái bẫy lãi suất thấp. Khi người ta vào bẫy rồi, chui vào rọ rồi thì lãi suất có thể đẩy lên đến mức nào tùy thích. Anh bình chọn sao về quan điểm này?
Tôi không đồng ý với quan điểm này, bởi vì, hoạt động cho vay gói 30 nghìn tỷ và ký phù hợp đồng tín dụng được thực hành trên cơ sở tình nguyện và thỏa thuận của bên vay và bên cho vay, không bên nào ép buộc bên nào.
Nếu các giao dịch không được thực hành theo quy tắc trên và các điều khoản thỏa thuận trái với quy luật pháp đều có thể bị một phần hoặc vô hiệu toàn cục.
Mặt khác, các nhà băng cho vay cũng chẳng thể tự đẩy lãi suất một cách tùy thích, bởi nguyên do nhà băng cho vay cũng bị buộc ràng bởi các thỏa thuận với khách hàng đồng thời phải thực hành đúng các quy định của luật pháp về lãi suất và chỉ dẫn của Ngân hàng quốc gia về mức lãi suất các khoản cho vay…
Theo anh, phía Ngân hàng Nhà nước có nên có động thái gì tiếp theo để "giải vây" cho nỗi hoang mang của người dân?
Chính sách nhà ở xã hội là một chủ trương lớn, có tính lâu dài của quốc gia, tôi tin rằng trong thời kì đến các chính sách trên sẽ tiếp tục được thực hành và triển khai.
Ngân hàng quốc gia với chức năng quản lý quốc gia về tiền tệ, hoạt động nhà băng, cần tiến hành thanh tra, rà soát, theo dõi sát sao hoạt động cho vay của các nhà băng đối với gói vay 30 nghìn tỷ nêu trên, có những biện pháp xử lý cương quyết những trường phù hợp nhà băng cho vay làm trái quy định dẫn gây thiệt hại cho người dân.
Đề xuất với chính phủ sớm ban hành những quy định cụ thể, tạo điều kiện đơn giản, thuận lợi cho những người có thu nhập thấp mua được nhà ở xã hội qua nhà băng Chính sách Xã hội. Ngoài ra, căn cứ vào tình hình thực tại Ngân hàng quốc gia có thể đề xuất với chính phủ tiếp tục gia hạn gói vay trên thêm một khoảng thời kì phù hợp lý.
30 nghìn tỷ là gói hỗ trợ mua nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. Về thời hạn giải ngân, theo Phó Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, Thông tư 11 quy định số giải ngân kể từ ngày Thông tư có hiệu lực (1/6/2013) và giải ngân tối đa 36 tháng nên ngày 1/6/2016 là thời điểm chấm dứt giải ngân.
Như vậy, chỉ còn chưa đầy 3 tháng nữa, gói hỗ trợ này sẽ chấm dứt. Một trong những vướng mắc phát sinh khiến nhiều khách hàng phải băn khoăn là các nhà băng buộc phải giải ngân gói này lệch pha với tiến độ đóng tiền mua nhà trong phù hợp đồng. Điều này có thể gây ra nhiều hệ lụy cho người mua nhà lẫn nhà băng.
Thực tế, khi chỉ dẫn cho khách hàng vay gói 30.000 tỷ đồng, hầu hết các viên chức tham mưu đều chỉ nhấn mạnh vào việc mức lãi suất ưu đãi và thời hạn vay trong 15 năm. Điều này dễ khiến khách hàng hiểu lầm rằng mình sẽ được vay với lãi suất 5% trong suốt 15 năm.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1, Điều 2 Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 của Ngân hàng Nhà nước chỉ dẫn:"... Việc giải ngân cho vay hỗ trợ nhà ở của nhà băng đối với khách hàng từ nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước chấm dứt khi Ngân hàng Nhà nước tiểu ngân hết số tiền tái cấp vốn nhưng tối đa là 36 tháng kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực (1/6/2013). Điều đó cũng có nghĩa hết thời hạn ngày 1/6/2016 thì mức vay ưu đãi này cũng sẽ hết. |
Giang Giang(thực hành)
Nguồn : Người đưa tin
